Évaluation

Le maintien de l'inventaire consiste à visiter les propriétés dont la dernière visite remonte à plusieurs années. Lors de cette visite, le représentant de l'évaluateur relève les caractéristiques physiques de chacun des immeubles (matériaux intérieurs, extérieurs, dimension, etc.). Aussi, des photographies de l'immeuble sont prises et les caractéristiques de l'emplacement sont notées. En fait, tout élément qui contribue à établir la valeur réelle de la propriété est inscrit dans la fiche de propriété. Par conséquent, le libre accès à votre propriété par le représentant de l'évaluateur est une condition essentielle afin de pouvoir en déduire sa valeur réelle.

Les dispositions législatives et règlementaires en vigueur prescrivent le travail de l'évaluateur en matière de maintien d'inventaire. En fait, la Loi sur la fiscalité municipal (L.R.Q., c. F-2.1) est le principal élément qui régit les travaux de l'évaluateur. L'article 36.1 se lit comme suit :

L'évaluateur doit, pour chaque unité d'évaluation, s'assurer au moins tous les neuf ans de l'exactitude des données en sa possession qui la concernent.

1988, c.76, a.20.

Le rôle d'évaluation constitue le registre dans lequel apparaît la valeur réelle des immeubles. Tous les immeubles de la municipalité y sont inscrits, qu'il s'agisse de propriétés résidentielles, commerciales, industrielles, institutionnelles, agricoles et les terrains vacants.

La valeur réelle, au sens de la Loi sur la fiscalité municipale à l'article 43, est la valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré. Les conditions suivantes doivent cependant être respectées :

• le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter l'unité d'évaluation, mais n'y sont pas obligés;
• le vendeur et l'acheteur sont raisonnablement informés de l'état de l'unité d'évaluation, de l'utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.

Pour déterminer la valeur réelle d'un immeuble, l'évaluateur a recours à trois méthodes reconnues dans le domaine de l'évaluation : la méthode du coût, celle de comparaison et celle du revenu.

• La méthode du coût permet à l'évaluateur d'estimer la valeur d'une propriété en établissant son coût de remplacement. Celle-ci s'obtient en ajoutant à la valeur du terrain le coût des constructions à l'état neuf, moins les dépréciations (usure du bâtiment causée par l'âge, par exemple).
• La méthode de comparaison permet à l'évaluateur de se faire une opinion sur la valeur d'une propriété en la comparant aux prix auxquels se sont vendus des immeubles situés dans le même secteur, et ce, à une date déterminée. Ces immeubles doivent être relativement semblables à celui sur lequel porte l'évaluation. Dans son calcul, l'évaluateur procède à des ajustements pour tenir compte des différences existant entre les propriétés comparées.
• La méthode du revenu est utilisée dans le cas des propriétés générant des revenus (immeubles à logements et immeubles commerciaux, par exemple). Elle consiste à convertir ces revenus en capital immobilier. Cette méthode se base essentiellement sur l'étude du marché locatif et des frais d'exploitation des immeubles.

Les avantages d'utiliser la valeur réelle comme base de calcul des impôts fonciers sont nombreux : assiette circonscrite à un territoire bien défini, perception simple, évasion fiscale pratiquement nulle, coût peu élevé en regard des revenus perçus, objectivité et transparence pour le contribuable.

Toutefois, la valeur réelle des immeubles a un caractère dynamique dans le temps : elle est particulièrement sujette au mouvement des forces socio-économiques de tout ordre. Non seulement n'est-elle pas statique dans son ensemble, mais encore, la valeur réelle évolue différemment selon les endroits, les catégories d'immeubles ou même selon les propriétés. Ainsi, un rôle d'évaluation jugé équitable à un moment donné peut présenter des disparités importantes après quelques années.

C'est la raison pour laquelle il est essentiel de s'interroger périodiquement sur l'équité des valeurs établies et de procéder, au besoin, aux correctifs visant à rétablir cet équilibre.

La Loi sur la fiscalité municipale définit le cadre à l'intérieur duquel doit être effectuée l'équilibration de tout rôle d'évaluation foncière et situe cette opération dans une perspective de continuité entre les rôles successifs. Les points suivants sont à retenir à ce sujet :

• les organismes municipaux responsables de l'évaluation foncière ont pour mandat de dresser un nouveau rôle d'évaluation une fois tous les trois ans pour chacune des municipalités sous leur compétence;
• une seule date sert de référence pour mesurer la valeur à être attribuée à tous les immeubles portés au rôle d'évaluation : le 1er juillet du deuxième exercice précédant l'entrée en vigueur du rôle concerné (article 46). Pendant toute la durée du rôle (trois ans), cette date constitue la référence à observer lors de modifications requises pour tenir le rôle à jour. Par exemple, pour un rôle d'évaluation débutant le 1er janvier 2015, la date de référence sera le 1er juillet 2013;
• la loi définit l'équilibration en précisant le but qu'elle se doit d'atteindre. Le 3^e alinéa de l'article 46.1 s'énonce comme suit :
  • L'équilibration consiste, dans le processus de confection d'un nouveau rôle d'évaluation foncière, à modifier tout ou en partie des valeurs inscrites au rôle en vigueur dans le but d'éliminer le plus possible les écarts entre les proportions de la valeur réelle que représentent les valeurs inscrites au rôle.
    1988, c.76, a.22; 1991, c.32, a.26

On peut retenir trois notions à propos de l'équilibration du rôle véhiculées par cet alinéa :

• l'équilibration fait partie du processus de confection d'un nouveau rôle d'évaluation;
• l'équilibration consiste à reconsidérer les valeurs inscrites au rôle en vigueur. C'est donc dire que les examens, vérifications et expériences tirés du rôle en vigueur doivent entrer en ligne de compte dans l'établissement des « nouvelles » valeurs à être inscrites au prochain rôle, assurant ainsi une sorte de « continuité » entre les rôles qui se succèdent;
• le but ultime que doit viser l'équilibration y est également précisé : éliminer les écarts entre les proportions de la valeur réelle que représentent les valeurs inscrites au rôle en voie de confection. Autrement dit, pour être équitables, les valeurs inscrites au rôle doivent être le plus concentrées possible autour d'un même niveau :
  • dans le cas d'une municipalité de 5 000 habitants ou plus, l'équilibration du rôle est obligatoire chaque fois qu'un nouveau rôle est déposé, soit aux trois ans;
  • dans le cas d'une municipalité de moins de 5 000 habitants, l'équilibration de prochain rôle est :
    • obligatoire si le rôle actuel ne résulte pas d'une équilibration;
    • possible, mais optionnelle si le rôle actuel résulte d'une équilibration. Dans ce cas, il peut donc s'écouler un maximum de six ans (deux rôles) entre deux équilibrations.

L'évaluateur doit réviser le rôle d'évaluation pour tenir compte de certains événements prévus à la Loi sur la fiscalité municipale. Par exemple, des rénovations ou l'ajout d'un garage ou d'une piscine peut avoir un effet de modifier la valeur de votre propriété. C'est donc par la tenue à jour du rôle d'évaluation que l'évaluateur effectue la modification de la valeur inscrite au rôle d'évaluation.