La MRC de Coaticook fait affaire avec la firme JP Cadrin et associés, évaluateurs agréés, une firme spécialisée en évaluation foncière municipale. Pour toute question concernant l’évaluation municipale d’une propriété située sur le territoire de la MRC, vous êtes invités à communiquer directement avec la firme d'évaluateurs au 819 849-7707.
L'évaluateur doit réaliser deux mandats principaux, soit l'inventaire des immeubles sur le territoire de la municipalité et l'établissement de la valeur réelle.
Qu'est-ce que l'évaluation municipale? : aemq.qc.ca/quest-ce-que-levaluation-municipale/
Le maintien de l'inventaire consiste à visiter les propriétés dont la dernière visite remonte à plusieurs années. Lors de cette visite, le représentant de l'évaluateur relève les caractéristiques physiques de chacun des immeubles (matériaux intérieurs, extérieurs, dimension, etc.). Aussi, des photographies de l'immeuble sont prises et les caractéristiques de l'emplacement sont notées. En fait, tout élément qui contribue à établir la valeur réelle de la propriété est inscrit dans la fiche de propriété. Par conséquent, le libre accès à votre propriété par le représentant de l'évaluateur est une condition essentielle afin de pouvoir en déduire sa valeur réelle.
Les dispositions législatives et règlementaires en vigueur prescrivent le travail de l'évaluateur en matière de maintien d'inventaire. En fait, la Loi sur la fiscalité municipale (L.R.Q., c. F-2.1) est le principal élément qui régit les travaux de l'évaluateur. L'article 36.1 se lit comme suit :
L'évaluateur doit, pour chaque unité d'évaluation, s'assurer au moins tous les neuf ans de l'exactitude des données en sa possession qui la concernent.
1988, c.76, a.20.
Le rôle d'évaluation constitue le registre dans lequel apparaît la valeur réelle des immeubles. Tous les immeubles de la municipalité y sont inscrits, qu'il s'agisse de propriétés résidentielles, commerciales, industrielles, institutionnelles, agricoles et les terrains vacants.
La valeur réelle, au sens de la Loi sur la fiscalité municipale à l'article 43, est la valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré. Les conditions suivantes doivent cependant être respectées :
Pour déterminer la valeur réelle d'un immeuble, l'évaluateur a recours à trois méthodes reconnues dans le domaine de l'évaluation : la méthode du coût, celle de comparaison et celle du revenu.
Les avantages d'utiliser la valeur réelle comme base de calcul des impôts fonciers sont nombreux : assiette circonscrite à un territoire bien défini, perception simple, évasion fiscale pratiquement nulle, coût peu élevé en regard des revenus perçus, objectivité et transparence pour le contribuable.
Toutefois, la valeur réelle des immeubles a un caractère dynamique dans le temps : elle est particulièrement sujette au mouvement des forces socio-économiques de tout ordre. Non seulement n'est-elle pas statique dans son ensemble, mais encore, la valeur réelle évolue différemment selon les endroits, les catégories d'immeubles ou même selon les propriétés. Ainsi, un rôle d'évaluation jugé équitable à un moment donné peut présenter des disparités importantes après quelques années.
C'est la raison pour laquelle il est essentiel de s'interroger périodiquement sur l'équité des valeurs établies et de procéder, au besoin, aux correctifs visant à rétablir cet équilibre.
La Loi sur la fiscalité municipale définit le cadre à l'intérieur duquel doit être effectuée l'équilibration de tout rôle d'évaluation foncière et situe cette opération dans une perspective de continuité entre les rôles successifs. Les points suivants sont à retenir à ce sujet :
On peut retenir trois notions à propos de l'équilibration du rôle véhiculées par cet alinéa :
https://www.donneesquebec.ca/recherche/dataset/roles-d-evaluation-fonciere-du-quebec
Nouveau rôle d'évaluation foncière
Tel que l'oblige la Loi sur la fiscalité municipale (RLRQ, chapitre F-2.1), un nouveau rôle d'évaluation a été confectionné par J.P. Cadrin et associés, une firme d'évaluateurs agréés externes. Ce nouveau rôle est en vigueur pour les exercices financiers 2025, 2026 et 2027 (sauf pour la Municipalité de Saint-Malo) et à moins de modifications à l'immeuble, ces valeurs sont valides pour la durée du rôle triennal d'évaluation foncière.
Le rôle d'évaluation est un résumé de l'inventaire des immeubles situés sur le territoire de votre municipalité et reflète la valeur de chaque immeuble sur la base de sa valeur réelle. La valeur réelle d'un immeuble correspond à sa valeur d'échange, sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Autrement dit, il s'agit du prix le plus probable qu'un acheteur accepterait de payer lors d'une vente de gré à gré, si cet immeuble était mis en vente. Elle est établie selon les conditions du marché immobilier au 1er juillet de l'année qui précède le dépôt du rôle, soit le 1er juillet 2023, pour ce nouveau rôle.
Afin d'établir la valeur réelle, l'équipe de l’évaluateur a procédé au cours des trois dernières années à l'inspection et l'enquête des transactions enregistrées sur votre territoire. Ces ventes ont par la suite permis à l'évaluateur d'établir des normes de calcul servant à l'établissement de la valeur de tous les immeubles de la municipalité selon les caractéristiques propres à chaque propriété (utilisation, éléments physiques, qualité des composantes, etc.) ainsi qu'à leur localisation dans la municipalité.
Afin de connaître l'état physique des propriétés, la Loi exige à l'évaluateur qu'il s'assure de l'exactitude des données en sa possession au moins une fois tous les neuf (9) ans. Ainsi, dans les trois (3) dernières années, l'équipe de l’évaluateur a effectué plusieurs visites sur le territoire afin de s'assurer que chaque propriété de la municipalité ait été visitée depuis le 1er janvier 2016. Lors de ces visites, des éléments ont été recueillis par les inspecteurs quant à la qualité d'entretien des immeubles et aux travaux effectués sans délivrance d'un permis de rénovation. La mise à jour de ces dossiers a, dans certains cas, menée à l'émission d'un certificat pour réajuster la valeur en cours de rôle et dans d'autres cas menés aux réajustements de la valeur uniquement au 1er janvier 2025.
Conséquemment, cet exercice amène des variations entre les évaluations inscrites au rôle précédent et celles inscrites au nouveau rôle. De plus, il peut également avoir des écarts entre différents secteurs et/ou type d'habitation de votre municipalité le tout dépendant des résultats de l'équilibration des valeurs aux conditions du marché immobilier à la date de référence.
Le rôle de l'évaluateur
L'évaluateur n'a aucune implication au niveau des budgets municipaux ni au mode de taxation. Son rôle se limite strictement à s'assurer que chaque propriété est évaluée de façon équitable. Le rôle d'évaluation est par la suite utilisé par la municipalité et le centre de services scolaire pour répartir la charge fiscale correspondant aux services offerts (émission d’un compte de taxes).
Peut-on contester la nouvelle valeur inscrite au rôle d'évaluation ?
Oui. Entre la date du dépôt du rôle d'évaluation et avant le 1er mai 2025, une demande de révision peut être formulée à l'égard d'un immeuble inscrit à ce rôle.
Cela signifie que le droit à la demande de révision peut s'exercer seulement avant le 1er mai du premier exercice financier d'un rôle. Passé cette date limite, le droit de plainte n'existe plus, à moins qu’un autre motif (prévu à la Loi) n’y donne droit et plus amplement décrit dans la section «Quelles sont les situations donnant droit au dépôt d’une demande ?».
Conformément à l'article 129 de la Loi sur la fiscalité municipale, un contribuable qui désire déposer une demande de révision de sa nouvelle évaluation doit en faire la demande en utilisant le formulaire prescrit. Il devra se prononcer sur la valeur et mentionner les motifs expliquant la valeur fournie. Le formulaire est disponible ici. Le formulaire dûment complété doit être accompagné de la somme d'argent prescrite et être déposé en personne au bureau de la MRC de Coaticook durant les heures ouvrables ou y être envoyé par poste recommandée.
Pour toute question concernant votre nouvelle évaluation municipale, vous pouvez également communiquer avec le service d'évaluation au 819-849-7707, poste 200. À cette étape, la préposée vous indiquera s'il est nécessaire de rencontrer préalablement un évaluateur. Veuillez toutefois prendre note qu’aucun citoyen ne sera reçu sans rendez-vous par le service d’évaluation.
La façon la plus simple consiste à vous demander si vous seriez prêt à vendre votre immeuble pour le montant de l'évaluation municipale, en tenant compte de la date de référence au marché (18 mois avant la date du dépôt du dernier rôle triennal).
Il ne faut pas confondre l'évaluation municipale et les taxes à payer sur une propriété donnée.
Les taxes foncières sont des revenus qu'on retrouve au budget d'une municipalité locale et elles sont notamment basées sur l'évaluation des propriétés situées sur son territoire. Ce n'est pas parce que l'évaluation est plus haute que les taxes le seront également...
Le montant trop élevé des taxes n'est pas considéré comme un motif valable de révision. Des motifs comme une perte de revenus (loyer) ou une perte par inondation peuvent selon les circonstances être des motifs valables au soutien d'une demande.
Vous pouvez communiquer avec le représentant de l'évaluateur au 819 849-7707 pour des explications téléphoniques ou prendre rendez-vous.
Toute personne qui a un intérêt à contester l'exactitude, la présence ou l'absence d'une inscription au rôle d'évaluation foncière relative à une unité d'évaluation dont elle-même ou une autre personne est propriétaire, peut déposer une demande de révision à ce sujet auprès de la MRC de Coaticook.
Une personne tenue de payer une taxe ou une compensation à la municipalité locale ou à la commission scolaire qui utilise le rôle d'évaluation foncière est réputée avoir l'intérêt requis pour formuler une telle demande.
La Loi prévoit quatre situations qui donnent droit de demander une révision et fixe des délais pour chacune d'elles :
| Situations pouvant entraîner une demande de révision | Délai fixé pour déposer la demande | ||
|---|---|---|---|
| 1. | Dépôt du rôle d'évaluation foncière, suivi de l'expédition d'un avis d'évaluation au propriétaire |
La plus tardive des échéances entre :
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| 2. | Modification du rôle effectuée par certificat, suivie de l'expédition d'un avis de modification |
La plus tardive des échéances entre :
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| 3. | Envoi d'un avis de correction d'office au propriétaire pour l'informer d'une correction projetée |
La plus tardive des échéances entre :
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| 4. | Modification du rôle non effectuée par l'évaluateur, malgré un événement prévu par la Loi qui aurait dû entraîner une telle modification | Avant la fin de l'exercice financier qui suit celui au cours duquel est survenu l'événement justifiant la modification. | |
Pour qu'une demande de révision soit recevable par la MRC de Coaticook, elle doit remplir les conditions suivantes :
| 1. | Être faite au moyen du formulaire ci-dessous | ||
| Demande de révision du rôle d'évaluation foncière | Review of the real estate assessment roll | ||
| 2. | Être déposée en personne au bureau de la MRC de Coaticook situé au 294, rue St-Jacques Nord, Coaticook (Québec) J1A 2R3 ou y être envoyée par poste recommandée. Si la demande est transmise par poste recommandée, elle doit l'être selon les mêmes délais et les mêmes modalités que le dépôt en personne. Toutefois, le jour de l'envoi de la demande est considéré comme la date de son dépôt. Il importe donc de conserver sa preuve d'envoi en cas de litige ; | ||
| 3. | Exposer succinctement les motifs ou les arguments qui sont invoqués à son soutien et les conclusions recherchées. À ce sujet, le montant des taxes à payer ne constitue pas un motif qui justifie une modification au rôle ; | ||
| 4. | Être déposée à l'intérieur des délais fixés. Toutefois, si une demande de révision n'a pu être déposée en raison d'une situation de force majeure, elle peut l'être dans les 60 jours qui suivent la fin de cette situation ; | ||
| 5. |
Être accompagnée de la somme d'argent déterminée et applicable à l'unité d'évaluation visée. En argent comptant, mandat-poste ou chèque visé à l'ordre de la MRC de Coaticook. Les chèques personnels ne sont pas acceptés. Veuillez prendre note que le montant payé est un frais d'administration et ne sera pas remboursé après le traitement de votre demande. |
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| Tarif exigible | |||
| 40 $, lorsque la plainte porte sur une unité d'évaluation dont la valeur foncière inscrite au rôle est inférieure à 100 000$ | 500 $, lorsque la plainte porte sur une unité d'évaluation dont la valeur foncière inscrite au rôle est égale ou supérieure à 2 000 000 $ et inférieure à 5 000 000 $ | ||
| 60 $, lorsque la plainte porte sur une unité d'évaluation dont la valeur foncière inscrite au rôle est égale ou supérieure à 100 000 $ et inférieure à 250 000 $ | 1 000 $, lorsque la plainte porte sur une unité d'évaluation dont la valeur foncière inscrite au rôle est égale ou supérieure à 5 000 000 $ | ||
| 75 $, lorsque la plainte porte sur une unité d'évaluation dont la valeur foncière inscrite au rôle est égale ou supérieure à 250 000 $ et inférieure à 500 000 $ | 40 $, lorsque la plainte porte sur un lieu d'affaires dont la valeur locative inscrite au rôle est inférieure à 50 000 $ | ||
| 150 $, lorsque la plainte porte sur une unité d'évaluation dont la valeur foncière inscrite au rôle est égale ou supérieure à 500 000 $ et inférieure à 1 000 000 $ | 75 $, lorsque la plainte porte sur un lieu d'affaires dont la valeur locative inscrite au rôle est égale ou supérieure à 50 000 $ et inférieure à 100 000 $ | ||
| 300 $, lorsque la plainte porte sur une unité d'évaluation dont la valeur foncière inscrite au rôle est égale ou supérieure à 1 000 000 $ et inférieure à 2 000 000 $ | 140 $, lorsque la plainte porte sur un lieu d'affaires dont la valeur locative inscrite au rôle est égale ou supérieure à 100 000 $ | ||
Pour de l'assistance pour remplir la demande de révision, vous pouvez joindre Nancy Bilodeau, au 819 849-7083 poste 222.
Au terme du processus de révision, l'évaluateur fournit au demandeur une réponse écrite à l'intérieur des délais précisés au tableau ci-dessous. La date limite pour fournir une telle réponse apparaîtra à l'attestation de dépôt envoyée au demandeur. L'évaluateur peut proposer une ou des modifications qu'il apporterait au rôle, auquel cas le demandeur dispose de 30 jours suivant l'expédition de la réponse pour l'accepter. L'évaluateur peut toutefois indiquer qu'il n'a aucune modification à proposer.
Cela signifie également que si le rôle n'a pas été contesté ou fait l'objet d'une proposition de correction dans les délais légaux, le rôle d'évaluation en cours ne pourra pas être modifié, même pour corriger une erreur, puisque la Loi et les tribunaux ont considéré important d'avoir une certaine stabilité des finances publiques et confèrent au rôle d'évaluation foncière municipale un caractère immuable.
ATTENTION!
Même si un propriétaire dépose une demande de révision, il conserve l'obligation de payer les taxes foncières, sous peine de se voir imposer des pénalités et des intérêts.
| Situations donnant droit au dépôt d'une demande | Délai alloué à l'évaluateur pour formuler une réponse | ||
|---|---|---|---|
| 1. | Dépôt du rôle d'évaluation foncière |
Le 1er septembre suivant l'entrée en vigueur du rôle d'évaluation. |
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| 2. | Tous les autres cas |
La plus tardive des échéances entre :
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Toute personne qui a fait une demande de révision et qui n'a pas conclu d'entente avec l'évaluateur peut exercer un recours devant la Section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec. Celui-ci doit porter sur les mêmes objets que la demande de révision. Pour être valide, un tel recours doit être exercé :
Définitions :
Organisme municipal responsable de l'évaluation : municipalité régionale de comté ou municipalité locale à l'égard de laquelle une municipalité régionale de comté n'a pas compétence en matière d'évaluation qui a la responsabilité de concevoir et de maintenir à jour tout rôle d'évaluation de son ressort et d'en justifier le contenu.
Rôle d'évaluation foncière : document public qui regroupe des renseignements prescrits par la loi sur chacun des immeubles situés sur le territoire d'une municipalité.
Unité d'évaluation : plus grand ensemble possible d'immeubles qui : appartiennent à un même propriétaire ou à un même groupe de propriétaires par indivis; sont contigus ou le seraient s'ils n'étaient pas séparés par un cours d'eau, une voie de communication ou un réseau d'utilité publique; sont utilisés à une même fin prédominante; et qui ne peuvent normalement et à court terme être cédés que globalement et non par parties.
Valeur réelle : valeur d'échange d'une unité d'évaluation sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes :